房地產(chǎn)抵押登記實務(wù)中的幾個問題
《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》實施以來，對房地產(chǎn)登記實務(wù)具有非常強(qiáng)的指導(dǎo)作用。在辦理房地產(chǎn)抵押登記實踐中產(chǎn)生了許多新問題，筆者根據(jù)自身對相關(guān)法律法規(guī)的理解及登記實踐，對其中的一些問題淺析如下。
一、如何區(qū)分抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記
抵押作為擔(dān)保的一種方式，由于具有諸多的優(yōu)點(diǎn)而被廣泛采用，成為目前我國最普遍、最活躍的一種融資方式。對于抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記應(yīng)如何進(jìn)行區(qū)分?我們可以從兩者的定義及本質(zhì)特征來進(jìn)行區(qū)分。
抵押權(quán)設(shè)立登記是指根據(jù)抵押當(dāng)事人申請，登記機(jī)構(gòu)依法將抵押權(quán)設(shè)立的事項在登記簿上予以記載的行為。
抵押權(quán)的變更登記，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)主體(抵押人、抵押權(quán)人、抵押物)不發(fā)生改變，只是抵押權(quán)的客體和內(nèi)容發(fā)生變化(例如抵押權(quán)人的名稱、地址，抵押物的地址、面積發(fā)生改變等)，將抵押權(quán)變更登記事項記載于抵押登記簿的行為。
在登記實踐中，需要辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)變更登記主要有以下幾種情況：抵押權(quán)人的名稱、地址發(fā)生改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)變更，例如抵押權(quán)人公司改制、更名等情形;抵押物的地址、面積發(fā)生改變：抵押權(quán)內(nèi)容發(fā)生改變，包括抵押權(quán)順位變化、抵押權(quán)存續(xù)期變化、抵押范圍變化等。
根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，房屋所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)均存在設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷(撤銷)情形。抵押權(quán)設(shè)立登記是抵押權(quán)產(chǎn)生效力的必要條件，未經(jīng)登記的抵押權(quán)不發(fā)生效力。所以抵押權(quán)的設(shè)立登記和抵押權(quán)的變更登記，簡單地理解，兩者間關(guān)系類似于所有權(quán)初始登記與所有權(quán)變更登記，是一種先后關(guān)系、從屬關(guān)系，只有先辦理了抵押權(quán)的設(shè)立登記，才有條件發(fā)生抵押權(quán)的變更登記。
二、對于同一房屋上記載有先后設(shè)立的兩個抵押權(quán)，在先的抵押權(quán)辦理了債權(quán)數(shù)額減少的變更登記，變更登記時間晚于在后的抵押權(quán)，是否意味著其為后順位
優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)人對該抵押房屋享有的重要權(quán)利之一。在同一房屋上設(shè)定多個抵押權(quán)時，一旦抵押人無法履行債務(wù)致使抵押權(quán)人需要實現(xiàn)抵押權(quán)，經(jīng)拍賣、變賣抵押房屋后所得價款，首先由第一順位抵押權(quán)人按照已登記的債權(quán)數(shù)額優(yōu)先受償，后順位的抵押權(quán)人依次受償。這就意味著如果前一順位抵押權(quán)人已將抵押物變賣所得價款全部受償完畢后，后一順位抵押權(quán)人將無法實現(xiàn)抵押權(quán)，遭受經(jīng)濟(jì)損失。所以優(yōu)先受償?shù)捻樜粍t是決定抵押權(quán)人能否實現(xiàn)抵押權(quán)的關(guān)鍵。
《物權(quán)法》第一百九十九條規(guī)定了同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，在拍賣、變賣抵押財產(chǎn)后所得的價款清償?shù)捻樞颍?.抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。2，抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。3.抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。根據(jù)這一規(guī)定，已登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償，而在同樣已登記的抵押權(quán)中，決定受償順序的是登記時間。登記時間則是登記機(jī)構(gòu)將抵押登記核準(zhǔn)登記并記載于登記簿的時間。
要解決因登記在先的抵押權(quán)辦理了債權(quán)數(shù)額減少的變更登記，變更登記時間晚于在后的抵押權(quán)，受償順序是否因此改變的問題，首先我們要確定的是，辦理債權(quán)數(shù)額減少的變更登記是否影響到抵押權(quán)的順位，登記時間是看抵押權(quán)設(shè)立的登記時間還是抵押權(quán)變更的登記時間。
債權(quán)數(shù)額減少的變更登記屬于抵押權(quán)變更登記的內(nèi)容之一。根據(jù)前述對抵押權(quán)變更登記的理解，它并不對抵押權(quán)的主體產(chǎn)生改變，只是抵押的客體和內(nèi)容的變化，并不影響到抵押當(dāng)事人的民事法律關(guān)系。同時，抵押權(quán)設(shè)立登記與抵押權(quán)變更登記又是一種先后的、從屬的關(guān)系。筆者認(rèn)為抵押權(quán)的效力是在抵押權(quán)設(shè)立登記開始時便產(chǎn)生的，而抵押權(quán)變更登記并沒有改變抵押權(quán)的效力。所以因債權(quán)數(shù)額減少的抵押權(quán)變更登記不對抵押權(quán)的順位產(chǎn)生影響，抵押權(quán)順位的登記時間應(yīng)以抵押權(quán)設(shè)立登記的時間為準(zhǔn)。
但需注意的是，《物權(quán)法》第一百九十四條也規(guī)定了抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或抵押權(quán)的順位。所以，因抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的順位所辦理的抵押權(quán)變更登記當(dāng)然對抵押權(quán)的順位產(chǎn)生了改變。
三、私立學(xué)校、醫(yī)院等單位所有的房地產(chǎn)能否抵押并辦理抵押登記
關(guān)于房地產(chǎn)抵押的范圍，我國《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》均做出了禁止性規(guī)定。其中，對學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施做出了禁止抵押的規(guī)定。如何正確理解這一規(guī)定并應(yīng)用于房地產(chǎn)抵押登記實務(wù)中非常重要。
首先我們對《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》的這一規(guī)定要理解透徹。筆者認(rèn)為，要滿足這一規(guī)定需要同時具備三個條件：一是房產(chǎn)必須是以公益性為目的：二是房產(chǎn)屬教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;三是這些房產(chǎn)必須是為事業(yè)單位、社會團(tuán)體所有。滿足了這些條件，則符合上述法律法規(guī)明確規(guī)定的禁止抵押范圍。
所以，公辦學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院，顯然是屬于法律法規(guī)規(guī)定禁止抵押的范圍。但是隨著我國教育體制和醫(yī)療體制的改革，出現(xiàn)了越來越多的民辦學(xué)校和醫(yī)院，這種新型的教育、醫(yī)療單位由于自身的特點(diǎn)經(jīng)常會出現(xiàn)融資需求，而以自身的資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款無疑是一種重要的融資方式。那么在登記實踐中遇到這類抵押需求，登記機(jī)構(gòu)能否為其辦理抵押登記?筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從下面幾個方面來認(rèn)識。
首先，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)清民辦學(xué)校、私立醫(yī)院的本質(zhì)。根據(jù)《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法》規(guī)定，國家機(jī)構(gòu)以外的社會組織或者個人，利用非國家財政性經(jīng)費(fèi)，面向社會舉辦的學(xué)校及其他教育機(jī)構(gòu)屬于民辦教育事業(yè)。民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè)，是社會主義教育事業(yè)的組成部分。民辦學(xué)校與公辦學(xué)校具有同等的法律地位。由此可以看出，以個人、社會組織名義開辦的學(xué)校、幼兒園等，同樣需要按照《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法》、《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法實施條例》、《幼兒園管理條例》等法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定設(shè)立，同樣屬于公益性事業(yè)，他們所有的教育設(shè)施(例如教學(xué)樓、實驗樓等)是實現(xiàn)辦學(xué)目的的根本保障。同樣，根據(jù)國務(wù)院《醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理條例》規(guī)定，醫(yī)療機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以救死扶傷、防病治病，為公民的健康服務(wù)為宗旨。因此，私立醫(yī)院同樣是以社會公益為目的。因此，學(xué)校和醫(yī)院無論是公立還是私立，均屬于法律法規(guī)禁止抵押的范圍。同樣屬于禁止抵押的范圍還包括其他社會公益設(shè)施，例如公共圖書館、科學(xué)技術(shù)館、工人文化宮、敬老院等用于社會公益目的的設(shè)施。
其次，我們還需注意的是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第五十三條規(guī)定：“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”這解釋了例外的允許抵押情形需要滿足兩個條件：一是滿足抵押物為教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn);二是滿足抵押目的是為事業(yè)單位、社會團(tuán)體自身的債務(wù)設(shè)定抵押。
